Att bo i bostadsrätt

Som innehavare av en bostadsrätt i en bostadsrättsförening är du medlem i en ekonomisk förening. Föreningen har till uppgift att upplåta bostäder åt sina medlemmar på obegränsad tid.

Ägarförhållanden och nyttjanderätt

Som bostadsrättshavare äger du inte din lägenhet, utan det är föreningen som äger hela fastigheten. Du har däremot rätt, att såsom medlem i föreningen och bostadsrättsinnehavare, fritt nyttja lägenheten på obegränsad tid.

Styrelse och firmatecknare

En bostadsrättsförening är en juridisk person som kan teckna avtal t ex med leverantörer. De som tecknar avtal är föreningens styrelse eller av styrelsen utsedda firmatecknare. I vår Brf tecknar två styrelseledamöter i förening.

De som sitter i föreningens styrelse är valda av föreningens medlemmar på föreningsstämman. Styrelseledamöterna och suppleanterna framgår av årsredovisningen eller i Bolagsverkets föreningsregister. Stämman väljer högst sju ordinarie ledamöter och en till tre suppleanter. De ordinarie är valda på två år och suppleanterna är valda på ett år. 

Styrelsemöten, stämma och protokoll

Styrelsen har vanligtvis styrelsemöte 1 gång/månad. Föreningen ska hålla ordinarie årsstämma mellan 1:a mars och 30:e juni. Till stämman kan alla medlemmar lämna in motioner. Tiden för motion framgår av stadgarna.

Protokoll från föreningsstämman ska enligt stadgarna vara tillgängliga för medlemmarna senast tre veckor efter stämman. De presenteras på hemsidan.

Protokoll från styrelsemöten är inte offentliga eftersom det kan innehålla konfidentiella uppgifter om enskilda medlemmar. Om du vill se ett protokoll kan du ansöka hos styrelsen som beslutar i frågan. Om du inte är nöjd med beskedet kan du begära att den auktoriserade revisorn läser protokollet och meddelar dig innebörden om han/hon anser att det är lämpligt.

Stadgar och ekonomisk plan

Hos Bolagsverket finns föreningens stadgar och ekonomiska plan registrerade. Stadgarna styr tillsammans med lagar och förordningar föreningens verksamhet.

I den ekonomiska planen finns uppgifter om föreningens lägenheter, vad som ingår i årsavgiften, andelstal, insatser m m. Varje förening är skyldig att ha en medlems- och lägenhetsförteckning. I dessa finns angivet föreningens medlemmar, vilka lägenheter som finns och vilka som är bostadsrättshavare, och om lägenheterna är pantsatta osv.

Stadgar, bostadsrättslagen och lagen om ekonomisk förening styr vad föreningen svarar för och vad du som bostadsrättshavare ska göra själv. Enligt stadgarna är du som medlem ansvarig för inre reparationer och underhåll av din egen lägenhet. Föreningen svarar för det yttre underhållet t ex trapphus, fasader och yttertak. Viss del av årsavgiften sätts av för framtida underhåll av gemensamma delar. 

Årsavgiften

Årsavgiften ska täcka din del av föreningens gemensamma kostnader t ex räntor, amorteringar, förvaltning, fastighetsförsäkring, tomträttsavgäld m m. I den ekonomiska planen finns angivet vilka kostnader som ingår i årsavgiften. Årsavgiftens storlek bestäms av styrelsen och fördelning sker efter lägenheternas andelstal. Årsavgiften ska betalas månadsvis i förskott.

Hyran/avgiften skall vara betald före den sista vardagen i varje månad eller enligt avier. Om hyran inte betalas i tid, sänder vår ekonomiska förvaltare en påminnelse som skall vara betald inom 7 dagar om avgiften/hyran inte betalas inom dessa 7 dagar skickas kravet till Kronofogdemyndigheten.

Försäljning av bostad

Observera att lägenhetssynen inte är någon besiktning och inte innebär en garanti för att det inte finns några brister i lägenheten. Säljaren kan alltså, precis som tidigare, bli ersättningsskyldig för fel som uppkommer i lägenheten efter försäljning, lyssna med din mäklare om vilka regler som gäller.

Den 1 december 2024 införs en ny rutin vid överlåtelser av bostadsrätter (försäljning).
Det innebär att en lägenhetssyn skall göras i samband med att en bostadsrätt överlåts. Lägenhetssynen är en kontroll av lägenhetens funktionaliteter såsom värme, ventilation, vatten och avlopp m.m. där föreningen har ett ansvar för vissa delar enligt stadgar och dess gränsdragning.

Genom detta förfarande får såväl föreningen som bostadsrättsinnehavare besked om statusen på viktiga funktioner i lägenheten.

Vissa funktioner ansvarar föreningen för medan det för andra är bostadsrättshavarens ansvar att se till att dessa fungerar. Lägenhetssynen kommer att genomföras av föreningens förvaltare.

I samband med att överlåtelsehandlingar inkommer till styrelsen kommer förvaltaren att kontakta säljaren för att komma överens om tid för lägenhetssynen. Lägenhetssynen kommer att följa ett fastställt protokoll med en checklista över vad som ska kontrolleras.

Efter genomförd lägenhetssyn delges protokollet säljaren och föreningens styrelse samt läggs upp
som bilaga till överlåtelsehandlingarna. (Först därefter kommer styrelsen att behandla frågan om beviljande av köparens medlemskap i föreningen.) Eventuella brister noterade i protokollet ska därefter snarast åtgärdas antingen av föreningen eller säljaren beroende på vem som har ansvaret enligt föreningens stadgar.

Föreningen får dock inte på något vis förhala medlemsprövningen om inte överlåtelsetillsyn skett.
Beviljandet av medlemskap är inte heller avhängigt att eventuella brister som uppdagats vid lägenhetssynen har åtgärdats. Föreningen kommer att stå för kostnaden för lägenhetssynen.

Övergripande text saxat från protokollens mål och syften:

”Att utföra överlåtelsekontroll (bostadsrätten byter ägare) för att ge ett övergripande utlåtande om lägenhetens tekniska tillstånd.

Kontrollen avser i första hand bostadsrättsföreningens ansvarsområden.

Ingen mätning eller förstörande kontroll ingår. Kontrollen är inte av sådan omfattning att talan enligt jordabalken kan åberopas. Endast noterade positioner omfattas av kontrollen”